Recent Post - pahol.ran4u.com

www.pahol.com
081-613-5225

Your shopping cart

ไม่มีสินค้าในตะกร้าของคุณ

Site Home | บทความล่าสุด

mychaiporn@hotmail.com

Post : 2012-12-04 16:05:57.0 Forum: บทความน่าสนใจ > เจาะ! ตลาดคอนโด ปัจจัย 9 ข้อเลือกซื้อ

เขียนโดย ไทยรัฐ

ซิตี้คอนโด...เป็นศัพท์ที่พูดกันติดปากเรียกคอนโดในเมือง ที่จริงควรใช้คำว่า Budget Condo หมายถึง คอนโดราคาประหยัด ไม่เกินห้องละ 3 ล้านบาท...ตารางเมตรละไม่เกิน 5 หมื่นบาท

ผลพวงค่าเงินบาทแข็ง หลายธุรกิจทั้งเล็ก...ใหญ่ทำท่าร่อแร่ แต่ช่วง 3-4 ปีมานี้ ตลาดซิตี้คอนโดมิเนียมกลับเติบโตรวดเร็วสวนกระแส

“ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวเร็ว เป็นเพราะน้ำมันแพง คนทำงานในเมืองตัดสินใจหันมาอยู่คอนโดใกล้ที่ทำงาน”

แต่ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยมีปัญหาถูกตรวจสอบ ประวัติไม่ดีลูกค้าก็ขาดความเชื่อมั่น ถึงวันนี้ ต้องยอมรับว่าปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ซื้อคอนโดไม่ได้คอนโด หรือซื้อแล้วมีปัญหาจิปาถะตามมา...ยังคงมีอยู่

นิตยสารอาคาร&ที่ดิน WEEKLY เล่มล่า แนะเทคนิคก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้ 9 ข้อ

ข้อแรก...ขนาดพื้นที่ ถ้าคุณให้ความสำคัญมากที่สุด ควรเอาตลับเมตรไปวัดด้วยตัวเอง ตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ รู้แล้วจะเทียบได้ว่า ราคาขายต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถูกหรือแพงกว่ากันแค่ไหน

ข้อที่สอง...ที่จอดรถ ก็สำคัญ ต้องดูว่า มีที่จอดรถพอกับจำนวนยูนิตทั้งโครงการหรือเปล่า

ข้อที่สาม...การก่อสร้าง ใช้วัสดุก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงใด ตึกยิ่งสูงจะรับกับแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวได้ระดับไหน ที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ วัสดุกั้นผนังห้องมีความหนามากน้อย มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนข้างห้อง หรือว่าห้องที่อยู่บนหัว เวลาเดินแรงๆ จะมีเสียงดังลงมาหรือเปล่า

ข้อที่สี่...ระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย ถือว่ามีความสำคัญมาก กรณีอยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงพอ? ถ้าไฟดับมีไฟฉุกเฉิน? ระบบตรวจควัน? หัวฉีดน้ำ? บันไดหนีไฟมีมาตรฐาน? เก็บขยะ จัด-ส่งจดหมาย มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงดีพอหรือไม่

ข้อที่ห้า...สัญญา ข้อนี้สำคัญมากๆ ปกติผู้ซื้อทั่วไปจะละเลยต่อรายละเอียด เพราะมีเนื้อหามาก และเป็นตัวบทกฎหมายเสียส่วนใหญ่ จะให้ดีควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำถึงสิทธิประโยชน์ที่พึงจะได้รับหรือเสีย เช่น คอนโดไฟไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ มากน้อยเพียงใด

ข้อที่หก...ทำเล ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมคิด ถึงแสงแดดที่ส่องเข้าห้อง บางคนไม่ชอบให้แดดส่องเข้าห้องตอนบ่ายเพราะร้อน หรือบางห้องไม่มีแสงเข้าเลยทั้งเช้าและบ่าย ก็ต้องเลือกให้เหมาะสม

ข้อที่เจ็ด...อายุ? หลายคนอาจสงสัยจะเกี่ยวอะไรกับการซื้อคอนโด เกี่ยวแน่ๆ ถ้าคอนโดที่ตัดสินใจอยู่มีวัยรุ่นเป็นส่วนใหญ่ ถ้าคุณมีครอบครัว ต้องการความสงบเงียบ ก็ไม่เหมาะ ต้องมองไกลสักหน่อย จะปรับตัวได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดเป็นแค่ชุมชนเล็กๆ

ข้อที่แปด...ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัย ก่อนซื้อต้องรู้ให้ครบทุกข้อ บางแห่งไม่ให้นำหมา แมวเข้ามาเลี้ยง ไม่ให้ทำอาหารใช้เตาแก๊ส ไม่ให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์ อาทิตย์

ข้อที่เก้า...นิติบุคคลอาคารชุด ทุกคอนโดคงเลี่ยงไม่ได้ ต้องรู้ถึงระเบียบ เช่น ค่าส่วนกลางต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ นิติบุคคลจะเก็บไปเพื่อบริหารจ่ายเป็นค่ายาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ลิฟต์ ซ่อมบำรุง คอนโดบางแห่งราคาถูก แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง

หลายคนมีประสบการณ์ฝากมา ไม่ว่าข้อสัญญา เงื่อนไขต่างๆจากใบปลิว หรือสื่อโฆษณาที่เป็นตัวชี้ชวนให้ตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อต้องเก็บไว้ให้ดีๆ เมื่อใดที่ผู้ขายผิดสัญญา จะได้มีหลักฐานฟ้องร้องเอาผิดกับหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค.

mychaiporn@hotmail.com

Post : 2012-11-22 14:07:00.0 Forum: บทความน่าสนใจ > เทคนิคการเลือกซื้อคอนโด

อ่านพอเป็นแนวทางนะครับ แต่ท้ายที่สุด เราเท่านั้นที่เป็นผู้ตัดสินใจ

เทคนิคการเลือกซื้อห้องชุด
การ ประชาสัมพันธ์การขายโครงการอาคารชุดของผู้ประกอบการโครงการจะพบว่า โครงการอาคารชุดซึ่งได้รับความนิยมเป็นที่ต้องการของตลาดและผู้สนใจซื้อ อาคารชุด
มักอยู่ในบริเวณชุมชน การคมนาคมสะดวก เข้า - ออก ถนนสำคัญ ๆ หลายทาง ใกล้แหล่งความเจริญทั้งโรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสถาบันการศึกษา เป็นต้น
ยิ่งบริเวณถนนเกาะติดแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินยิ่งจะมีผู้ สนใจจับจองซื้อเป็นจำนวนมากเพราะเดินทางสะดวกคล่องตัว อีกทั้งใกล้สถานที่ทำงาน
เปิดตัวขายโครงการไม่กี่วันก็ขายหมด

ปัจจุบัน ต้องยอมรับว่ามีบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดหลงเหลืออยู่ในตลาดไม่กี่ รายที่หันมาเอาดีกับการพัฒนาที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสูงประเภทอาคารชุดเสนอ ราคาขายต่อผู้บริโภค
บริษัทลุมพินี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็น ""เจ้าพ่อคอนโดมิเนียมตัวจริง""
เพราะดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท ""คอนโดมิเนียม"" เพียงอย่างเดียว
ประสบการณ์ ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดของบริษัทแอล.พี. เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่ามีมานาน ประสบการณ์ความชำนาญเฉพาะด้านมีมากกว่า 20 ปี
ถัดมาเป็นของค่ายบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งพัฒนาก่อสร้างโครงการอาคารชุด เฉพาะบริเวณสำคัญ ๆ เท่านั้น
มีโครงการอาคารชุด จำนวนหลายแห่งซึ่งบริษัทดังกล่าวพัฒนาขึ้นมาเพื่อเสนอราคาต่อผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง
เป็นรองเรื่องจำนวนโครงการซึ่งพัฒนาก่อสร้างต่างกับบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
อีกบริษัทซึ่งน่าติดตามได้แก่ บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ท จำกัด ในเครือของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)
พัฒนาโครงการอาคารชุดภายใต้แบรนด์ ""คอนโดวัน"" เกาะติดแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
ประสบการณ์ ความชำนาญด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดถือว่า ""ไม่เป็นรองใคร"" เช่นเดียวกัน
อีกบริษัทผู้ประกอบการณ์โครงการประเภท""น้องใหม่"" ได้แก่ บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
กล้ากระโดดมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนผู้ประกอบการโครงการรายต่าง ๆ ข้างต้น ชูแบรนด์ ""เอสเปซ""
ข้อมูลนี้อาจเก่าไปแล้วครับ ตอนนี้มีผู้ประกอบการเข้ามาแบ่งเค็กคอนโดกันเต็มไปหมด

เราๆ ท่าน ๆ พบเห็นบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนกว่า 4 ราย
ยังมีบริษัทเอกชนอีกจำนวนไม่น้อยที่หันมาเอาดีด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภท ""อาคารชุด"" อีกหลายบริษัท
ดัง นั้น จึงไม่แปลกซึ่งผู้บริโภคทั่วไปซึ่งสนใจจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด จึงมีสิทธิ์พิจารณาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมได้อย่างจุใจ
ท่าน ผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่าด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้อ อาคารชุดกันมากขึ้น มี ""คำตอบ"" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ
1.สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน
2.ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก
3.สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน
4.มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด
5.การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้
ปัจจุบัน ท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่ จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก) จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ไม่ถูกหลอกลวง ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือ ห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุดผมขอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบใน เบื้องต้นก่อนว่า
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547
ผู้ ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย""สัญญาจะซื้อจะ ขายอาคารชุดหรือห้องชุด"" ที่เป็นมาตรฐาน ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด
ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อสัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมาย
ถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด
ข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง
ประกาศ ดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการ ซื้อคอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ

สำหรับบางท่านซึ่ง สนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้เช่าหรือถือครองไว้ สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต
ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้
1.มอง เรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่า หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร
2.มองเรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร
3.มอง เรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภาย ในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ ไม่

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา""คอนโดมิเนียม"" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า
ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดดังต่อไปนี้
1.ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไร
โดยนำหัวข้อต่างๆ เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ
ลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่
2.ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค
คอนโดมิเนียม สร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะก่อสร้างแล้ว เสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญา
ได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่ ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและ ทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น
3.ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วน บุคคลของผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุด จะตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบการโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้ แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใด บ้าง
กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่
""ทรัพย์ ส่วนกลาง"" เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วม เป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วม กันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด
""ทรัพย์ส่วนบุคคล"" ได้แก่ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
4.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับงบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่
ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ
""ราคาถูกกว่าโครงการอื่น"" อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ
ขอ ให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจากการ บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ ไหน
อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ""ถูก"" หรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร
5.ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""
ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย
เนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน
กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็น
แต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือซอยเป็นการใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา
ปัญหา ที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียนเป็น ทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล
เวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม]

http://www.bangkokbiznews.com/2006/11/09/WW62_6203_news.php?newsid=3312
ที่มา: พิสิฐชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

mychaiporn@hotmail.com

Post : 2012-11-02 10:59:11.0 Forum: บทความน่าสนใจ > จะซื้อคอนโดต้องอ่าน

mychaiporn@hotmail.com

Post : 2012-11-02 10:57:14.0 Forum: บทความน่าสนใจ > แนะวิธีซื้อคอนโดฯ เงินเดือน-เงินดาวน์ สำคัญสุด วางแผนการเงินไม่เป็นหนี้ยันแก่

สังคมไทยในปัจจุบันมีไม่น้อย เมื่อทำงานได้สักพัก เริ่มเก็บเงินได้สักก้อน ก็เริ่มจะมองหาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักห้องไว้อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หรือบางคนที่มีบ้านอยู่แล้วกับครอบครัว แต่อยากมีทรัพย์สินเป็นของตัวเองไว้ลงทุนสร้างรายได้ในระยะยาว  

แต่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อนั้นเราจะต้องเช็กความพร้อมของตัวเองก่อนเป็นอันดับแรกว่าพร้อมแค่ไหน? ถึงจะไม่สร้างหนี้ให้กับตัวเราเองในระยะยาวไปอีก 20-30 ปีข้างหน้า  การเช็กความพร้อมมีง่าย ๆ เริ่มจากที่ดูรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เท่าไหร่ แล้วคูณด้วย 50 เท่า จะออกมาเป็นราคาบ้านที่เราพอจะมีกำลังซื้อได้ เช่น คนมีรายได้15,000 บาท/เดือน จะซื้อบ้านราคาไม่เกิน 700,000-800,000 บาท รายได้ 20,000 บาท/เดือน จะซื้อบ้านได้ราคาต้องไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นต้น  

จากนั้นมาคำนวณกำลังความสามารถในการผ่อนต่อเดือน เพราะอาจจะมีบางคนที่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อยู่ เช่นบัตรเครดิต ค่างวด ผ่อนรถ เป็นต้น ซึ่งค่าผ่อนคอนโดฯ ต่องวด จะต้องอยู่ที่ 1 ใน 3 ของรายได้แต่ละเดือน อาทิราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี จะมีภาระผ่อนเดือนละ 6,000-7,000 บาท ราคา 2 ล้านบาท จะอยู่ที่เดือนละ 12,000-14,000 บาท ราคา 3 ล้านบาท อยู่ที่เดือนละ 18,000-21,000 บาท เป็นต้น  ต่อมาเป็นเรื่อง "เงินดาวน์" ที่จะต้องผ่อนชำระกับโครงการก่อนที่จะขอยื่นกู้กับธนาคาร ต้องมีอย่างน้อย 10-15% ของราคาบ้านเท่ากับว่าตัวเราเองจะต้องมีเงินออมไว้ก้อนหนึ่งด้วย อย่างน้อย 10-15% หรือจะมีมากกว่านี้ก็ได้ ยิ่งมากก็จะยิ่งดี เนื่องจากบางธนาคาร อาจจะปล่อยวงเงินกู้ให้ไม่เต็ม 100% ตามที่เราขอกู้ไป อาจจะให้แค่ 80-90% ของราคาบ้าน  

ดังนั้น "เงินออม" ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับคนที่คิดจะซื้อห้องชุด เพราะจะต้องใช้เงินที่เราเก็บมาทุกเดือนผ่อนดาวน์กับโครงการ ซึ่งหากไม่มีติดตัวเลย เท่ากับว่าเราจะต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยหนักอึ้งมากในช่วง 1-3ปีแรก ค่างวดต่อเดือนที่เราผ่อนชำระ จะเป็นค่าดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นประมาณ 70-80% ส่วนเงินต้นจะถูกตัดอยู่ที่ 20-30% เท่านั้น กว่าจะเริ่มเบาตัวตั้งแต่ปีที่ 4 ปีที่ 5 เป็นต้นไป  แต่มีเทคนิกสำหรับคนที่อยากจะเร่งปลดหนี้ให้หมดเร็ว ๆ เพราะมีบางคนกว่าจะตกลงปลงใจซื้อบ้านสักหลัง อายุล่วงเข้าไป 30 ปีปลาย ๆ หรือ 40 ปีต้นๆ แล้ว ถ้าผ่อน 30 ปี กว่าจะหมดหนี้อายุก็ปาเข้าไป 60-70 ปี  ถ้าไม่อยากแบกรับภาระหนี้ไปจนแก่ในช่วงระหว่างทางนี้ ถ้าตัวเองมีศักยภาพและความสามารถสูง ข้อแนะนำก็คือจะต้องมีเงินสักก้อนไว้โปะค่างวดด้วยเพื่อให้เงินต้นลดลงเร็ว ๆ จะทำให้ภาระดอกเบี้ยแต่ละเดือนหายไปด้วย  ส่วนระยะเวลาการผ่อน จะเป็นระยะเวลา 10 ปี 15 ปี 20 ปี หรือ 30 ปีดีนั้น หากเป็นมนุษย์เงินเดือนรายได้เฉลี่ยต่อเดือนยังไม่มากแถมเงินออมมีอยู่น้อยนิด ให้ขอกู้ธนาคาร 30 ปีไว้ดีที่สุด เพราะการขอกู้ระยะยาว เมื่อคำนวณเป็นค่างวดต่อเดือนที่เราจะชำระแล้ว ทำให้มีภาระหนี้ต่อเดือนน้อยลงตามไปด้วย ทำให้ยังพอมีเงินเหลือไปใช้จ่ายอย่างอื่นที่จะตามมาได้ เช่นค่าส่วนกลาง เป็นต้น  แต่ถ้าใครใจร้อนอยากให้ภาระหนี้กองโตหมดเร็ว ๆ ก็อย่างที่บอก สามารถนำเงินก้อนไปโปะได้ เพื่อลดต้นลดดอก แต่ส่วนใหญ่หลายธนาคารจะไม่ให้ปิดหนี้ทั้งหมดภายใน 3 ปีแรก 

 ฉะนั้นในช่วงแรกนี้โปะเงินต้นได้จะยิ่งดี เพราะดอกเบี้ยจะสูงมาก ยกตัวอย่างเช่นกู้ซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท มีภาระค่างวดเดือนละประมาณ 6,500 ล้านบาท ให้จ่ายค่างวดเพิ่มขึ้นเป็นเดือนละ 8 พันบาทไปตลอด ก็จะสามารถผ่อนคอนโดฯ หมดได้ภายใน 20 ปี ส่วนใครไม่โปะเงินงวดเลยจนครบ 30 ปี เบ็ดเสร็จจะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อย 60-70% หรืออีก 6-7 แสนบาท  รู้อย่างนี้ก็ควรวางแผนการเงินก่อนซื้อคอนโดฯ ให้ดี เพื่อจะได้ไมเป็นหนี้ไปจนแก่! ส่วนใครยังไม่มีเงินออมเลย แนะนำให้เช่าดีกว่าซื้อ จะได้ไม่เป็นหนี้หัวโต  

ที่มา :ประชาชาติธุรกิจ

mychaiporn@hotmail.com

Post : 2012-11-02 10:54:17.0 Forum: บทความน่าสนใจ > ฮวงจุ้ยคอนโด อพาร์ทเม้นท์ เลือกชั้นตาม ยุค ปี การนับชั้นคอนโด

บทความเรื่อง : ฮวงจุ้ยคอนโด อพาร์ทเม้นท์ เลือกชั้นตาม ยุค ปี การนับชั้นคอนโด

ฮวงจุ้ย คอนโด แตกต่างกับ บ้าน อย่างไร
โดยพื้นฐานทั่วไปแล้ว ฮวงจุ้ยคอนโด ฮวงจุ้ยอพาร์ทเม้นท์ จะมีหลักการฮวงจุ้ยพื้นฐานทั่วไปเช่นเดียวกับ ฮวงจุ้ยบ้าน แต่ลักษณะเด่น หรือ จุดแตกต่าง จะมี 2 ส่วนใหญ่ๆคือ

คอนโด หรือ อพาร์ทเม้นท์ มีการแยกระดับชั้นเด่นชัด
คอนโด หรือ อพาร์ทเม้นท์ มีการแบ่งแยกห้องเป็นส่วนตัว ค่อนข้างเด็ดขาด
การเลือกชั้น คอนโด
คำถามส่วนใหญ่ หรือ คำถามยอดนิยม ของผู้ซื้อคอนโด หรือ เช่า / ซื้อ อพาร์ทเม้นท์ คือ จะเลือกชั้นไหนดี

หลักการเลือก ชั้นคอนโด มีหลายแบบขึ้นกับการเลือกใช้ ระบบฮวงจุ้ย ว่าจะเลือกระบบใด ซึ่งสามารถมองในภาพรวมได้ 2 แบบใหญ่ๆ คือ

เลือกโดย ดูพลังของธรรมชาติภายนอก แบบโดยรวม หรือเรียกว่า ยุค เป็นหลัก
เลือกโดย ดูจากตัวบุคคล เช่น ใช้ปีเกิด เป็นหลัก
หลักการเลือกชั้น คอนโด ตาม ยุค
ในหลักการของ ยุคทั้ง5 จะมีการแบ่งรอบปี 60 ปี หรือ 60 กะจื้อ ออกเป็น 5 กลุ่มธาตุ คือ ธาตุดิน ธาตุทอง ธาตุน้ำ ธาตุไม้ ธาตุไฟ

ช่วงปี พ.ศ. 2539 ? 2550 จะเป็น ยุค ธาตุไฟ
ช่วงปี พ.ศ. 2551 ? 2562 จะเป็น ยุค ธาตุไม้
ชั้นของอาคารที่รุ่งเรืองในช่วง พ.ศ. 2539 ? 2550 คือ ชั้นที่ลงท้ายด้วย 0 2 5 7 เช่น ชั้นที่ 2 5 7 10 12 15 17

ชั้นของอาคารที่รุ่งเรือง ในช่วง พ.ศ. 2551 ? 2562 คือ ชั้นที่ลงท้ายด้วย 2 3 7 8 เช่น ชั้นที่ 2 3 7 8 12 13 17 18

ดังนั้นหากจะเลือกซื้อคอนโดใน ปี พ.ศ. 2550 เป็นช่วงที่กำลังข้ามเปลี่ยนยุค ควรเตรียมเลือกสำหรับอนาคตในยุคหน้าด้วย เลือกชั้นที่ลงท้ายด้วย 2 หรือ 7 จะเหมาะสมที่สุด แต่หากเลือกซื้อใน ปี พ.ศ. 2551 สามารถที่เลือกจำนวนชั้นได้มากขึ้น

หลักการกำหนด ธาตุ สำหรับชั้นต่างๆนั้น หากคุณอ่าน บทความเกี่ยวกับพื้นฐานฮวงจุ้ย อาจจำได้ว่า มาจาก ผังเหอถู นั่นเอง ซึ่งก็คือ

อ่านเพิ่มเติม เกี่ยวกับ ผังเหอถู คลิก

ความรุ่งเรือง โดยนับตามยุคนั้น ใช้ได้กับทุกคน หากจะเปรียบเทียบก็เหมือนกับ ถ้าเราบอกว่า ในเมืองไทย มีกรุงเทพเป็นจังหวัดที่มีความเจริญมากที่สุด ดังนั้นภาพรวมของผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพ ก็คือบุคคลที่ได้รับผลของความเจริญ ส่วนจะได้รับผลมากหรือน้อย รุ่งเรืองมากหรือน้อย บ้านใครจะมีรถไฟฟ้าผ่านหรือไม่ผ่าน อยู่ในกลางเมือง หรืออยู่ชานเมืองนั้นเป็นอีกประเด็นหนึ่ง

หลักการเลือกชั้น คอนโด ตาม ปีเกิด
ตอนนี้เรามีความรู้ในการ เลือกชั้นคอนโด ให้สอดคล้องกับยุค ถูกยุค ถูกสมัยแล้ว ... หลายๆท่าน อาจตั้งคำถามว่า แล้วจะเลือกให้ถูกทั้งยุค และถูกทั้งปีเกิดจะทำได้หรือไม่ อย่างไร

วันนี้เราจะมาศึกษาต่อกันในเรื่องของปีเกิด

ธาตุ ปีเกิด
อันดับแรกที่เราต้องทราบ คือ ปีเกิดแต่ละปีเกิดมีธาตุเป็นธาตุอะไร หากคุณคุ้นเคยกับ ดวงจีน โป๊ยหยี่สี่เถียว ก็ไม่ต้องท่องจำอะไรเพิ่มเติมเลย เพราะใช้ธาตุเดียวกัน ... แต่หากคุณไม่ทราบ เรามาทบทวนกัน

ปีชวด คือ ธาตุน้ำ
ปีฉลู คือ ธาตุดิน
ปีขาล คือ ธาตุไม้
ปีเถาะ คือ ธาตุไม้
ปีมะโรง คือ ธาตุดิน
ปีมะเส็ง คือ ธาตุไฟ
ปีมะเมีย คือ ธาตุไฟ
ปีมะแม คือ ธาตุดิน
ปีวอก คือ ธาตุทอง
ปีระกา คือ ธาตุทอง
ปีจอ คือ ธาตุดิน
ปีกุน คือ ธาตุน้ำ
ให้เลือกปีเกิด ที่คุณเกิด แล้ว จำธาตุประจำปีไว้

หลักการเลือกชั้น
หลักการเลือกชั้น มีหลักการง่ายๆ คือ เลือกชั้นที่พลังธาตุเป็นธาตเดียวกันกับคุณ หรือ มาส่งเสริมคุณ โดยใช้หลักแห่ง ธาตุทั้งห้า หรือ เบญจธาตุ ดังนั้นเราจะได้ว่า

ปีชวด ควรอยู่ชั้นที่ 1, 6, 4, 9
ปีฉลู คือ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 5, 10
ปีขาล คือ ควรอยู่ชั้นที่ 3, 8, 1, 6
ปีเถาะ คือ ควรอยู่ชั้นที่ 3, 8, 1, 6
ปีมะโรง คือ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 5, 10
ปีมะเส็ง คือ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 3, 8
ปีมะเมีย คือ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 3, 8
ปีมะแม คือ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 5, 10
ปีวอก คือ ควรอยู่ชั้นที่ 5, 10, 4, 9
ปีระกา ควรอยู่ชั้นที่ 5, 10, 4, 9
ปีจอ ควรอยู่ชั้นที่ 2, 7, 5, 10
ปีกุน ควรอยู่ชั้นที่ 4, 9, 1, 6
เลขชั้นดังกล่าวคือ เลขลงท้ายของชั้น เช่น เลข 3 หมายถึง ชั้นที่ 3 , 23, 33, 43

มาถึงขั้นนี้คุณก็สามารถเลือกชั้นคอนโด ตามยุค และ ตามปีเกิดได้ตามความเหมาะสม

หลักการนับชั้นคอนโด
การนับชั้นคอนโด หากกล่าวโดยภาพกว้างๆ คือ นับชั้นตามจริง ซึ่งแต่ละแห่งอาจจะมีความแตกต่างกันบ้างตามโครงสร้างของการก่อสร้าง หรือ บางแห่งอาจมีชั้น13 บางแห่งไม่มีชั้น13 บางแห่งมีชั้น G .... และไม่ได้ตายตัวว่าไม่นับชั้นแรกตามที่หลายๆคนเข้าใจและจดจำมา

จากรูปเป็นตัวอย่าง(ส่วนหนึ่ง)ของการนับหรือไม่นับชั้นแรก

ถึงขั้นนี้ หลายๆคนน่าจะสามารถหาชั้นคอนโดด้วยตนเองได้ ...ส่วนหลายท่านที่ถามว่า ความรู้ในชุดนี้ยังมีอะไรอีกบ้างถึงจะสมบูรณ์ ... ตอบว่า ยังมีเพิ่มเติมในรายละเอียด เช่น

การกำหนดธาตุ สำหรับแต่ละห้องในคอนโด คอนโดแบบต่างๆจะนับธาตุของห้องอย่างไร
ในระหว่างห้องที่มีธาตุตัวเดียวกัน ห้องใดจะมีพลังธาตุดีกว่ากัน
สรุปความสัมพันธ์ของ วิธีการเลือกธาตุจาก ธาตุยุค ธาตุชั้น ธาตุห้อง ธาตุตัวบุคคล ให้สอดคล้องและเหมาะสม

ที่มาบทความ http://www.fengshuiinter.com